Các thử thách mà khách hàng đầu tư căn hộ Tp.HCM sẽ gặp phải năm 2019

Số lượng lên tới hàng chục ngàn căn hộ được giao thêm hàng năm, đã tạo lên độ ngộp cho các chủ căn hộ cho thuê lại tại Tp.HCM.
Theo các chuyên gia địa ốc thì trong nửa nằm tới, thị trường căn hộ tại Tp.HCM sẽ gặp khá nhiều thử thách. Khi người đầu tư đang đổ vốn vào kênh này cũng cần cân nhắc thận trọng cơ hội và thách thức của thị trường căn hộ Tp.HCM trong năm nay.
Cơ hội của sản phẩm căn hộ hiện nay sẽ có lợi thế lớn đó là tiện nghi. Sản phẩm căn hộ càng tiện nghi, vị trí kết nối thuận lợi, không gian sống được đảm bảo càng cao thì càng có nhiều cơ hội cạnh tranh trên thị trường. Song thách thức khá nhiều và đây cũng chính là điểm mấu chốt cần phải tính đến.

Số lượng nhà bàn giao tăng nhanh

Nguồn cung thực tế căn hộ đã hoàn thiện, bàn giao nhà không ngừng tăng mạnh trong thời gian gần đây đang trở thành thách thức lớn đối với thị trường đầu tư nhà cho thuê. Tương lai của thị trường này là cạnh tranh giá thuê ngày càng mạnh mẽ.
Năm vừa qua Tp.HCM có 35.000 căn hộ đã bàn giao, loại căn hộ cao cấp và trung cấp chiếm tỷ trọng 60%. Dự báo năm 2019 số lượng bàn giao sẽ hơn con số 35.000.
Thời kỳ 2016-2017 thị trường cũng đón nhận lượng hàng bàn giao, đưa vào khai thác lên đến hàng chục ngàn căn mỗi năm. Có tỷ lệ khách hàng mua ở và đầu tư chiếm trên 50%, trong đó có một phần hai lượng khách hàng cần bán ra hoặc khai thác cho thuê, thị trường căn hộ cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh sẽ cạnh tranh khốc liệt. Nguồn hàng đưa vào khai thác ngày càng nhiều sẽ khiến cho giá thuê khó đạt mức kỳ vọng. Diễn biến này có lợi cho người tiêu dùng vì giá thuê trở nên mềm hơn song khách hàng mua để đầu tư cho thuê nhiều khả năng sẽ phải giảm biên lợi nhuận so với trước đây.

Hình ảnh thị trường căn hộ phía Đông Bắc Tp.HCM

Giá thị trường liên tục bị đội giá

Hiện khu Đông Tp.HCM có nhiều dự án căn hộ mới tại quận 2 liên tục xác lập kỷ lục về giá bán. Mức giá bán bình quân căn hộ cao cấp dao động trong ngưỡng 55 – 70 triệu đồng mỗi m2, thậm chí vùng giá đỉnh còn xuất hiện mốc 90 triệu đồng mỗi m2. Căn hộ tại quận 9 mở bán gần đây nhất có giá trung bình từ 30 triệu đồng mỗi m2 trở lên. Việc xác lập mặt bằng giá của Khu Đông vì có nhiều yếu tố liên quan về hạ tầng và lượng nhà đầu tư lớn đổ về khu vực này.
Ở phía Nam, mặt bằng giá mới của căn hộ tọa lạc tại quận 7 được xác lập 33 triệu đồng mỗi m2 kể từ 2018. Dự kiến 2019 các dự án căn hộ mới, ở thị phần trung bình khá đến trung cấp có thể leo lên mức giá 37 triệu đồng mỗi m2. Chỉ còn lại khu Tây là địa bàn có giá căn hộ còn thấp hơn các trục đô thị phía Đông và Nam TP HCM nhưng giá bình quân chung cư rẻ nhất tại địa bàn này cũng đã vươn lên vùng 22-26 triệu đồng mỗi m2.
Thực tế mặt bằng giá căn hộ toàn Tp.HCM đều đã leo thang trung bình 10-15% mỗi năm tùy khu vực trong giai đoạn 2015-2018, tương đương với mức tăng 40-60% trong vòng 4 năm gần đây, đẩy thị trường này vào thế khó nếu các nhà đầu tư muốn chốt lời ở vùng giá cao. Giá căn hộ ngày càng bị đẩy lên cao sẽ tạo ra những rào cản lớn cho việc tiêu thụ. Mặt khác, những nhà đầu tư cũ đua nhau chốt lời, nhà đầu tư mới ít nhiều sẽ có tâm lý thận trọng hơn khi đầu tư vì lo ngại biên lợi nhuận khó có thể đạt như kỳ vọng.
Điển hình dự án căn hộ Phú Đông Premier của Chủ đầu tư Phú Đông Group đã mở bán thành công toàn bộ 647 căn hộ dự án Phú Đông Premier chỉ trong vòng 1 tháng mở bán, với vị thế giáp ranh giữ thành phố Hồ Chí Minh và Bình Dương nên giá đất mềm nên làm cho giá thành chưa quá cao so với các vị trí khác, với cùng phân khúc và trang bị trong căn hộ. Với giá bán căn hộ 2 phòng ngủ chỉ từ 1,6 tỷ/căn, nhưng khách hàng nhận được căn hộ diện tích 69m với trang bị các thiết bị chất lượng như thiết bị bếp TEKA, Vệ sinh TOTO, Máy nước nóng FEROLI,…kết hợp cùng với hệ thống tiện ích mà Chủ Đầu Tư trang bị cho khu căn hộ, nên căn hộ Phú Đông Premier hứa hẹn sẽ được khách hàng đánh giá rất cao khi đưa vào vận hành vào 06/2020.

Tổng thể dự án căn hộ Phú Đông Premier khu vực Phạm Văn Đồng, Thủ Đức

Thách thức từ các quy định pháp lý

Các biến động pháp lý trong thời gian qua ở Tp.HCM đã có: tăng cường rà soát, thanh kiểm tra tình trạng pháp lý tại hàng loạt các dự án trên địa bàn thành phố. Tâm điểm là việc thành phố hạn chế cấp phép dự án mới trong giai đoạn 2018-2020, thậm chí những dự án trì trệ, để trống quá lâu có nguy cơ bị thu hồi. Khi ngày càng có nhiều dự án bị thanh kiểm tra, xuất hiện các rủi ro về pháp lý, người mua càng khó tính hơn trong việc chọn lựa sản phẩm nhất là căn hộ.

Đà giảm tốc đe dọa thị trường căn hộ

Nguồn cung mới trên thị trường sơ cấp đang thiếu do hệ quả từ việc siết chặt chính sách và thắt chặt tín dụng. Thanh khoản vì vậy nhiều khả năng cũng sụt giảm mạnh đối với các rổ hàng chào bán dự án mới lần đầu.
Đầu tư bất động sản năm 2019 đang đứng trước áp lực giảm tốc không chỉ vì nguồn cung suy giảm, thanh khoản yếu dần mà tâm lý nhà đầu tư cũng xuống thấp hơn. Điều này đang kéo thị trường vào trạng thái phòng thủ: bên bán lẫn bên mua đều thận trọng.
Trong giai đoạn 2015-2018 thị trường bất động sản TP HCM đạt đỉnh vào những năm 2016-2017 và tăng chậm lại, xuất hiện các dấu hiệu giảm tốc nhiều hơn từ năm 2018. Do đó, đà giảm tốc được dự báo có thể tiếp tục diễn ra với cường độ mạnh mẽ hơn, tấn công thị trường trong năm 2019, tạo ra không ít thách thức cho môi trường đầu tư.