Giải quyết câu chuyện quản lý vận hành khu căn hộ

Hiện nay, vấn đề tranh chấp chung cư xảy ra dần trở nên phức tạp, nhiều chủ đầu tư phải thực hiện nhiều chính sách để xử lý vấn đề tranh chấp trước khi sự việc đi quá giới hạn và dần trở thành một cuộc chiến.

Hóa giải tranh chấp một cách hiểu quả

Chia sẻ về vấn đề này Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông Group Ông Ngô Quang Phúc cho rằng những tranh chấp tại chung cư thường bắt đầu với mâu thuẫn nhỏ, nếu không giải quyết hiểu quả sẽ trở thành cuộc chiến lớn, mà thiệt hại thì cả chủ đầu tư lẫn khách hàng sẽ bị ảnh hưởng.

Ông Ngô Quang Phúc tham gia chạy bộ bên cạnh những cư dân tại chung cư của mình

Minh họa cho hướng giải quyết hiểu quả, ông Phúc đã nhắc lại câu chuyện của Khu căn hộ Him Lam Phú Đông vào năm 2017, khi dự án trong quá trình bàn giao nhà có một số vấn đề xảy ra như chất lượng căn hộ, vì dự án xây dựng hàng trăm căn thì không thể căn hộ nào cũng đạt chuẩn 100%, mà sẽ có lỗi dù nhỏ hay lớn. Nên khi khách hàng nhận căn hộ và sử dụng trong 1 năm đầu sẽ có những vấn đề như tường nhà bị nổ vữa, cửa nhà cũng như các thiết bị phòng bếp, nhà vệ sinh bị hư hỏng… Khi đó, khách hàng sẽ báo với ban quản lý căn hộ để xử lý cho khách hàng. Vấn đề này chúng tôi đã lường trước và đã thiết lập một đội ngũ sửa chữa chuyên nghiệp luôn túc trực tại chung cư để xử lý cho khách hàng, không để khách hàng phải đợi, vì nếu xử lý chậm sẽ dẫn tới việc cãi vã giữa khách hàng và chủ đầu tư.

Bên cạnh đó, việc xây dựng ban quản trị cũng là cả một vấn đề, vì trong thời gian qua tại thành phố Hồ Chí Minh cũng đã có tình trạng nhiều cá nhân tìm mọi cách vào ban quản trị để trục lợi. Để giải quyết câu chuyện này, ông Phúc chia sẻ hiện Phú Đông Group đã lập một ban quản trị lâm thời để có thể đại diện cư dân trao đổi với chủ đầu tư, và ban quản lý. Rồi đến thời điểm khi bầu ban quản trị chính thức, các ứng viên tự ứng cử phải làm thông tin ứng cử để cho toàn bộ cư dân biết và bầu chọn.
Hiện tại, chưa có quy định luật chi tiết khu nhà phố phải bầu ban quản trị, nhưng Phú Đông Group vẫn để cư dân bầu ra ban quản trị cho khu nhà phố để dân quản lý chất lượng. Để hiểu quả hơn chúng tôi cho thực hiện một ứng dụng online tương tác để quản lý vận hành kết nối 4 chủ thể cùng sử dụng là chủ đầu tư, ban quản trị, ban quản lý và cư dân. Do đó, cư dân khi có vấn đề phản ánh về chất lượng công trình hay dự án sẽ có thể chụp hình đăng lên ứng dụng, thì ngay lập tức đơn vị quản lý sẽ thực hiện xử lý ngay cho cư dân, như vậy mới có thể giải quyết hiểu quả mọi tranh chấp ngay từ đầu.

Ban quản trị chung cư Him Lam Phú Đông và Ban quản trị nhà thấp tầng Him Lam Phú Đông.

Hiện tại, Phú Đông Group cũng đang dần triển khai các chính sách chăm sóc cho dự án sắp tới mà Chủ đầu tư này sẽ giao nhà trong đó phải kể đến là khu căn hộ cao cấp Phú Đông Premier, đây là dự án căn hộ có tiêu chuẩn đẳng cấp 5 sao nên các tiện ích ứng dụng và chính sách chăm sóc sẽ có sự chuẩn bị tốt nhất có thể. Hiện căn hộ Phú Đông Premier đã được bán hết và thị trường chuyển nhượng căn hộ Phú Đông Premier cũng đang rất nóng trên thị trường với mức chênh lệch bán lại rất hấp dẫn với những khách hàng đã đầu tư, với những khách hàng mua chuyển nhượng cũng hài lòng vì với cách thanh toán và mức giá hiện tại của dự án Phú Đông Premier cũng đang rất dễ chịu so với mặt bằng các dự án lân cận đang chào bán mới.

Tiến độ căn hộ Phú Đông Premier tháng 6/2019

Cũng với câu chuyện từng đứng trước nguy cơ xảy ra tranh chấp lớn ở Dự án Him Lam Phú An tại quận 9 của Công ty cổ phần Địa ốc Him Lam Land đã nhanh chóng được chủ đầu tư giải quyết, đó là việc dự án được bàn giao nhà cuối năm 2018, chất lượng công trình cũng như các vấn đề khác của dự án đều được chủ đầu tư lắng nghe ý kiến dân qua trang thông tin trên fanpage mà chủ đầu tư lập ra để cùng trao đổi với cư dân. Đặc biệt, câu chuyện mà doanh nghiệp gặp phải đó là gần dự án có một nhà máy sản xuất giấy tồn tại nhiều năm nay, trước khi dự án được xây dựng, gây ô nhiễm cho cư dân khi về đây sinh sống. “Để không ảnh hưởng đời sống khách hàng mua nhà, chúng tôi mua lại các căn hộ khu vực bị ô nhiễm của khách hàng, hoặc đổi cho khách hàng một căn hộ khác ngay tại dự án, nhưng không nằm trong khu ảnh hưởng ô nhiễm. Bên cạnh đó, chúng tôi tiến hành làm việc với cơ quan chức năng để làm mọi cách giảm thiểu ô nhiễm từ phía nhà máy giấy để không ảnh hưởng lớn tới đời sống cư dân. Chính điều này đã giúp cư dân hiểu chủ đầu tư và không diễn ra tranh chấp”, bà Lê Thị Bích Ngọc, Phó tổng giám đốc Him Lam Land cho biết.

Hoặc sự việc của Công ty cổ phần Bất động sản Phát Đạt mới đây cũng đã hóa giải câu chuyện tranh chấp bãi đậu xe ô tô tại Dự án The EverRich Infinity, quận 5 thành phố Hồ Chí Minh, trước khi nó thành cuộc chiến lớn. Cụ thể, dự án bàn giao nhà năm 2017 khi đó trong hợp đồng mua bán nêu rõ tầng hầm đậu xe 1 là của cư dân, tầng hầm đậu xe 2 là của chủ đầu tư. Và ở thời điểm tháng 3/2019, Phát Đạt phát đi thông báo bán chỗ đậu xe ở tầng hầm mà doanh nghiệp này quản lý với giá 500 triệu đồng/chỗ đậu, nhưng vấp phải phản ứng của cư dân. Tuy nhiên, ngay sau đó, Phát Đạt đã tổ chức họp dân và đưa ra những giấy tờ liên quan, cũng như cấp phép từ Bộ Xây dựng cho phép Phát Đạt làm điều này. Và sau khi làm việc các bên từ cư dân, chính quyền địa phương, chủ đầu tư, tất cả đã được giải quyết, cuộc tranh chấp tưởng chừng sẽ nóng lên, đã nguội lạnh nhờ sự minh bạch thông tin của chủ đầu tư.

Xây dựng tiêu chuẩn luật để không còn tranh chấp

Theo bà Vũ Ngọc Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Dịch vụ Sao Kim (Venus Corp) hoạt động về quản lý vận hành các tòa nhà đã cho biết Bộ Xây dựng đã ban hành tiêu chuẩn phân hạng nhà chung cư theo Thông tư 14/2008/TT-BXD, thì nhà chung cư được phân thành 4 hạng. Nhưng các tiêu chí phân loại còn rất chung chung, dẫn đến thực tế có sự nhập nhằng giữa các loại nhà chung cư. Trong lĩnh vực quản lý vận hành tòa nhà, các dịch vụ cũng được cung cấp tương ứng theo từng loại tòa nhà, nhưng hiện nay, thị trường chưa có các tiêu chí phân loại này, dẫn đến tiêu chí chung về mức phí quản lý tương ứng với yêu cầu dịch vụ được cung cấp thực sự chưa rõ ràng. “Đây là một trong những bất cập mà Venus Corp cố gắng khắc phục ngay từ lúc đầu. Trong quá trình đàm phán, thương thảo hợp đồng quản lý vận hành, thì các tiêu chí giá trị của dịch vụ cũng sẽ được xác lập một cách cụ thể. Đây cũng là cơ sở để các bên liên quan (cư dân, khách hàng, chủ đầu tư, đơn vị quản lý và thậm chí cả các cơ quan hữu quan) thực hiện, giám sát, đánh giá các quá trình cung cấp dịch vụ quản lý vận hành”, bà Hương nói.

Vừa qua, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM HoREA, vừa có Văn bản số 61/CV-HoREA gửi Bộ Xây dựng đề xuất mô hình giao cho chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư, hoặc giao cho đơn vị quản lý, vận hành chuyên nghiệp. Về mô hình chủ đầu tư tự quản lý, vận hành nhà chung cư và tự quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, theo Hiệp hội nhận thấy chủ đầu tư hoàn toàn có thể được lựa chọn để quản lý, vận hành nhà chung cư, nếu hội đủ 3 điều kiện là có chức năng quản lý, vận hành nhà chung cư. Có năng lực quản lý, vận hành nhà chung cư, được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn. Do vậy, HoREA đề nghị không cần thiết sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để bổ sung mô hình chủ đầu tư tự thực hiện quản lý, vận hành nhà chung cư, vì nếu làm như vậy sẽ vi phạm nguyên tắc dân chủ cơ sở, có thể dẫn đến xung đột lợi ích giữa chủ đầu tư và các chủ sở hữu chung cư. Vấn đề cần đặt ra là khâu thực thi pháp luật và chủ đầu tư tham gia ứng tuyển làm đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư, để Hội nghị nhà chung cư xem xét lựa chọn. Thời gian qua, đã có nhiều vụ tranh chấp liên quan đến quỹ bảo trì, với tỷ lệ khoảng 5% trong tổng số tranh chấp tại nhà chung cư, chủ yếu là do chủ đầu tư trì hoãn bàn giao, hoặc bàn giao không đầy đủ, hoặc không quyết toán minh bạch việc sử dụng quỹ bảo trì cho ban quản trị nhà chung cư. Về vấn đề này, HoREA cho rằng cần sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở theo hướng quy định kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư gồm hệ thống kết cấu chịu lực như khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, đường thoát hiểm. Các phần sở hữu chung còn lại thì sử dụng kinh phí quản lý, vận hành nhà chung cư để bảo trì.